Con legge 2 aprile 2015, n. 44, il Parlamento ha provveduto a modificare l’art. 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, poi convertito, con modificazioni, dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di disciplina del c.d. prestito vitalizio ipotecario.
Con tale espressione si definisce la concessione da parte di banche ed intermediari finanziari di finanziamenti a medio e lungo termine (quindi di durata superiore ai 18 mesi) che siano riservati a persone fisiche con età non inferiore a 60 anni compiuti ed il cui rimborso integrale in un’unica soluzione potrà essere richiesto con il verificarsi di una delle seguenti circostanze:
- o a seguito della morte del soggetto finanziato;
- o qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
- o qualora si compiano atti che riducano significativamente il valore dell’immobile dato in garanzia (es.: la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi).
La legge, tuttavia, fa salva la diversa volontà del soggetto finanziato di poter concordare, al momento della stipulazione del contratto di finanziamento, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, e ciò affinché che sugli eredi debba incombere unicamente la restituzione della quota capitale.
Il prestito vitalizio ipotecario si connota, dunque, per le diverse modalità di restituzione dell’importo finanziato posto che il capitale viene erogato subito, ma potrà essere restituito, unitamente agli interessi, in un’unica soluzione solo dopo la morte del soggetto finanziato.
In buona sostanza, colui il quale fosse nelle condizioni di poter accedere a tale forma di finanziamento non dovrà obbligarsi ad alcun tipo di restituzione ratele dell’importo richiesto, giacché al rimborso, in unica soluzione, dovranno provvedervi i di lui eredi.
Tale tipologia di finanziamento deve essere, comunque, garantita da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, con espresso divieto di contemporanea iscrizione su più immobili di proprietà del soggetto finanziato.
Nell’ipotesi in cui il finanziamento non venga integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi sopracitati, l’ente finanziatore potrà far vendere l’immobile ad un valore pari a quello di mercato e con ciò utilizzando le somme all’uopo ricavate per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento concesso.
Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore dovrà essere ridotto del 15 % per cento per ogni dodici mesi successivi sino al perfezionamento della vendita dell’immobile.
In accordo con il finanziatore, l’erede del soggetto finanziato avrà, però, la facoltà di provvedere esso stesso alla vendita dell’immobile, purché la vendita venga perfezionata entro 12 mesi dal conferimento dello stesso.
Posto che l’importo del debito non potrà in alcun modo eccedere il ricavato della vendita dell’immobile, è bene rammentare come gli eventuali importi che dovessero residuare, al netto di quanto occorrente per estinguere il credito dell’ente finanziatore, saranno di esclusiva spettanza del soggetto finanziatore o ai suoi eredi o aventi causa.
Il prestito vitalizio ipotecario ha, quindi, il vantaggio di consentire agli eredi del soggetto finanziato di scegliere se mantenere la proprietà della casa, rimborsando personalmente il debito, oppure vendere la casa per estinguere il debito con il ricavato, trattenendo però l’eventuale differenza di valore.
Da ultimo, la legge chiarisce come i finanziamenti che siano stati stipulati prima della data di entrata in vigore della stessa – e, quindi, prima del 6 maggio 2015 – continueranno a essere regolati dalle disposizioni vigenti allora vigenti.
Avv. Alessandro Alessio
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